Master #06: Dicas de Manutenção, economia e administração predial


Olá leitores do Blog WRB, esse é o segundo artigo da série: Dicas de Administração de Prédios. Acompanhe toda a série, clicando aqui. Nesse Artigo Master vamos dar dicas sobre itens manutenção predial, além de dicas de economia e a documentação básica. As informações contidas nesse artigo é de fundamental importância para uma boa convivência, economia para o prédio, higiene, saúde, e muito mais.

O que é obrigatório em um prédio

Caixas de água - Observar a qualidade da água a cada 15 dias e uma análise de cada seis meses com desinfecção. Evitando uma infecção generalizada a muitas pessoas.
Dedetização – A cada seis meses, especialmente nas áreas comuns e apartamentos, tem que ser simultâneo, caso contrário haveria uma invasão de insetos e sendo coletivo abaixa o preço por unidades.
Elevadores – Como é obrigatório para edifícios com mais de três andares e é caro o equipamento e a manutenção sendo vantagem para maiores de seis andares. Deve-se contratar de uma firma para manutenção técnica ou conservação, sendo disponível o cadastro em órgãos fiscalizador, se possível um funcionário operando ou o zelador sempre está observando se estão usando corretamente, economizando e evitando acidentes com crianças.

Extintores – É obrigatório e ultra necessário não só ter como fazer a manutenção em firma desse ramo todo ano ou quando for necessário logo após o uso, sempre semanalmente o zelador observar a condição dos mesmos visualmente os níveis do produto.
Mangueiras para incêndio – Conservação em lacre aumenta os anos de vida dela e o bom funcionamento, sendo com o dobro de tempo para cada situação semelhante. Lembre-se!! Mesmo em emergência de ser utilizado por pessoas de maior idade e tenham pelo menos noção de uso e se possível agendar com o Corpo de Bombeiros um treinamento de combate a incêndio e primeiros socorros para pessoas de 18 à 60 anos, voluntários entre os condôminos. Para fazer evita maiores danos mas tem que chamar urgente a emergência compatível ao problema.
Teste hidrostático – Para observar a pressão do equipamento, é recomendável a cada cinco anos.
Sinalização Interna – São observações de diversos aparelhos tais como: Filmagem do ambiente, extintores, portas de emergências, luzes das escadas, jardins, portões de entrada e saída, áreas em resumo uma vistoria predial.
Vistorias na cobertura – Sempre que necessário, porem por rotina é preferível entre os meses de novembro à março, pois não é bom no inverno, seja qual for a sua região ou país o melhor é no verão ou outono. Seja pra verificar o telhado, antenas, ou outro aparelho que esteja na cobertura do prédio. Não deve esquecer os equipamentos de segurança adequados para cada tipo de serviço.
Para-raios –  az necessário a cada prédio com mais de três andares por dois motivos de segurança contra raios e choque de aviões de pequeno porte com ultraleve e mono motor a note. Medição ôhmica (resistência a metal) anual e vistoria completa a cada cinco anos.
Piscinas – Na área de lazer dos prédios sempre tem duas, sendo uma infantil e outra para adultos, que fazem necessário os tratamentos da água com cloro, limpeza, e exigências para com os frequentadores com teste medico, higiene, e não brincadeiras perigosas. Em grandes edifícios faz necessário a presença de um salva vidas equipado, caixa de primeiros socorros. Nessa área é proibido a presença de animais, e crianças sem acompanhamento de um adulto, evitando assim acidentes.
Playground – Área reservada exclusivamente a jogos de mesa e lazer e diversões em geral, quem não gosta de barulho evite este local, podendo ser coberto e com proteção ao redor.

Salão de Festas – Local reservado para festas dos condôminos, desde que atenda as normas como aos fins de semana e feriados e ainda deve-se pedir autorização ao sindico como também ficar responsável por danos ao edifício porquanto durar, inclusive obedecer o horário permitido e altura do som dependendo da hora. Já pensou um edifico com mais de 122 apartamentos com direito cada de fazer três festas ao ano, teria todo dia para atender a todos. Outra utilidade é para realizar as reuniões de condomínios ou da diretoria do prédio.
Diretoria do Condomínio – Eleita em Assembleia Geral, previamente agendada e comunicada a todos moradores e especialmente os proprietários dos apartamentos, além de circular entregue deve ficar publicamente a convocação em quadro de avisos em diversos lugares públicos do edifício. A Diretoria deverá ser constituída de um Sindico, um subsíndico, conselho fiscal, conselho deliberativo, tesoureiro, secretário(a), que terão mandato de um ou dois anos conforme a resolução do estatuto ou resolução do condomínio.
Funcionários do Prédio – Para um edifício de 60 apartamentos a menos faz necessário três vigias e dois zeladores e dois porteiros, em sistema de revezamento um de cada função para cada dia. Cada função deve ser preenchida por profissionais de cada área, com carteira de trabalho assinada ou contrato de diaristas por dois dias por semana cada um reconhecido em cartório.
Assembleias e Reuniões – As Assembleias podem ser geral extraordinárias, são aquelas que não um período certo mas tem que ser convocadas com no mínimo 15 dias e se for emergencial uma semana.  Já as ordinárias tem uma data certa previamente ou de determinador tempos, seja três ou seis meses. Em caso de mudança de diretoria ou nova eleições tem que ter de seis ou três meses de antecedência, para fazer a campanha ou reunir antes traçando e apresentando os projetos da eleição. Os candidatos podem ser de preferência os proprietários no impedimento pode ser o próprio inquilino, que pode votar e ser votado, desde que eleito por

    Orientação aos condôminos

    A colaboração em um condomínio deve ser mutua independente de ser da diretoria, proprietário, inquilino, ou crianças, ficando responsável os pais por qualquer danos pois, todos devem respeitarem as normas contidas no Estatuto de Condomínio, no trato do silencio, limpeza, pagamentos das taxas obrigatórias e extras sob pena de cobrança, de multas, advertência e até mesmo protesto em cartório e em casos já tem chegado a justiça e o não cumprimento do acordo tem acontecido a ordem judicial de despejo.
    Já houve caso de um inquilino não pagando por um ano, nem querendo acordo para dividir os muitos meses da taxa de condomínio, após três meses já pode acionar em cartório e em seguida a justiça e inadimplente é expulso do apartamento e se resistir é preso até pagar fiança e a dívida. Se for proprietário após as tentativas já apresentadas, chegando a data do vencimento a justiça decidirá qual será a decisão, que não é nada agradável nem pros que assistem o barraco.
    No tocante aos departamentos e áreas do edifício, para a limpeza e manutenção cabe aos funcionários, já a diretoria, especialmente os do conselho fiscal observação providencia a execução do serviço ou faxina.
    A Diretoria do condomínio pode através de quadros de avisos em setores e áreas especificas pode orientar aos moradores algumas medidas preventivas de segurança, aos saírem ou entrarem no edifício, observando ao redor na rua a presença de estranhos, carros parados desconhecidos ou movimentos estranhos mesmo com os veículos de moradores, pois podem estarem sendo sequestrados e pondo riscos aos demais, com muito tato de forma cuidadosa ou secreta chamar uma ou mais as emergências de polícia, SAMU, Bombeiros, conforme o caso. Porem ter muito cuidado para não dar trotes pois o edifício fica marcado e terá que ser confirmado pelas autoridades solicitadas a confirmação e tornando demorado o socorro.
    Tenho experiências quando há alguns anos a minha mãe era sindica e eu de 19 anos o ajudava, minha vizinha ligava fazendo trotes para tudo quanto era emergência, e fazendo.

    Regras básicas de economia

    As pessoas tenham a consciência de que em um condomínio devem usufruir dos seus direitos sem que haja desperdício, que acarretariam no mínimo taxas altas e podendo chegar até em extras, vejamos um exemplo da administração de um edifico com 100 apartamentos, onde existem 90 são proprietários de um veículo e dez deles tem dois, e o restante não tem, são o total de 100 veículos, aos poucos fossem aderindo o comodismo de 80% lavarem seus carros uma vez por semana, totalizando 80 carros vezes quatro semanas dariam 320 lavagens por mês por essa razão é obvio que o ideal é ser proibido, cabendo cada um levar seu automóvel para o lava-jato.
    Se a administração abrir mão de lavagem no prédio com até quatro baldes por carro seria 100 x 4 = 400 de 18 litros totalizavam 7.200 litros por semana e por mês o absurdo de 28.800 litros. Esse é apenas um dos itens, fora jardins todos dias, e escadas, calçadas e rol uma vez por semana, já pensou !!! Caso o condomínio não disponha de poço artesiano seria inviável.
    Outro tipo de evitar gastos desnecessários seria evitando vazamentos seja em torneiras de jardins, ou qualquer outro luar. Fiz pessoalmente uma experiência de uma torneira em gotejamento sequencial fino para atingir cada dois litros quantos minutos levaria para encher e foi de 16 minutos e 20 segundo no cronometro, para atingir 100 litros bataria a torneira ficar assim 13 horas e 50 minutos, ou seja em 24 horas gastaria 200 litros, bastaria deixar em cada dia de viagem se estivesse faltando água na saída de casa ou apartamento.
    Uma dica para observar se há vazamento perceptível ou não, basta fechar todas torneiras ou melhor o registro da água e verificar de o velocímetro gira, caso sim contrate um bom encanador que ele deverá a noite fechar bem todas as torneiras abrir bem o chave do registro e sem zuada tentar ver onde está chiando, caso não apareça parede nem piso encharcado seria um vazamento imperceptível, como já fui vítima.
    "Morava em um apartamento térreo, prédio sem cerâmica, ao ser coloca e a individualização da água dos apartamentos, a cada mês a conta vinha triplicando, fui a empresa e enviaram um técnico com um aparelho de medição e ao fechar o registro perceberam que o velocímetro girava assustadoramente sem mostra aparente, pois foi descoberto antes por nosso encanador “Chicão” que tinha vazamento e ele acertou por meio metro do alvo, o cano longo cedeu e rachou fazendo um buraco abaixo do banheiro com mais de um metro e meio de diâmetro por meio de fundura, com risco de afundar, coube uma camioneta de metralha no buraco. A empresa e eu fizemos acordo e foi pago de forma dos cálculos por dois meses e no mês seguinte ao conserto passou a valer do registro." Relato pessoal do autor.

    Economia com energia

    De uma maneira em geral mudar as lâmpadas para econômicas, deixar apenas as lâmpadas acesas o período que estiver alguém usando, mas evite o apaga acende que acelera mais, um exemplo a família vai para um determinado lugar ou vão no mesmo horário, basta deixar os três cômodos mais usados ligados e só apagar quando estiver saindo, podendo deixar poucas luzes acesas de lugares estratégicos para não provocar problemas de segurança, basta deixar uma luz ligada do quarto de trás e uma da sala ou terraço se voltar na mesma noite.
    No lar por parte dos familiares cada uma deverá fazer sua parte de economia, não usando demais o computador, ferro e chuveiro elétrico, secador de cabelo, aspirador de pó ou qualquer outro de tipo de aparelho elétrico. Tudo tem que ser usado mas no tempo certo e não várias pessoas de forma continua que só iria aquecer e podendo provocar até um acidente sem que tenham um determinado tempo de esfriamento, além de gastar muita energia.
    Outros desperdícios podemos ver além dos riscos de acidentes são as gambiarras ou fios desencapados ou fugas de correntes elétricas. Mas quando se trata em eletricidade, os concertos tem que ser feito por profissionais e com equipamentos de proteção e testes, nada de tentar ser o profissional, ou imitações pois, não deve haver "couver" de profissões perigosas, só em filmes.

    Computadores - O computador gasta uma quantidade considerável de energia elétrica. Se o aparelho tiver potência de 250 W e ficar ligado durante seis horas por dia, gastará cerca de 45 kWh/mês. O monitor tradicional é responsável pelo consumo de 60% a 80% da energia gasta pelo computador.
    Lâmpadas - A utilização de lâmpadas fluorescentes compactadas de 15 watts corresponde a uma lâmpada normal de 60 watts, em média, duram dez mil horas, enquanto uma lâmpada normal de 60 watts, apenas mil horas. As lâmpadas fluorescentes são mais caras que as comuns. Uma fluorescente de 20 watts, por exemplo, custa seis vezes mais do que sua similar incandescente. Contudo, a durabilidade das lâmpadas fluorescentes atinge entre 8 e 10 mil horas.
    Chuveiro elétrico - É o eletrodoméstico que mais gasta energia em uma casa. Se você usar um chuveiro com potência de 4.500 watts durante 30 horas por mês, gastará 135 kWh. Por isso, utilize um sistema de aquecimento solar, ao invés de do chuveiro elétrico.
    Ferro elétrico - Esse aparelho também é um dos grandes “inimigos” da economia de energia elétrica. Acumule a maior quantidade possível de roupas, para passá-las de uma só vez, porque o ferro consome mais energia no aquecimento inicial. Reserve as roupas leves (por exemplo, as feitas de nylon ou lingeries) para serem passadas logo que você desligar o ferro, pois este permanecerá quente por uns 10 minutos. Um ferro de 1.000 watts, usado durante 15 horas/mês, consome 15 kWh.
    Geladeira: Segundo a Companhia Paulista de Força e Luz (CPFL), a geladeira é o segundo equipamento que mais consome energia em uma residência, ficando atrás apenas do chuveiro. Ela contribui com 25 a 30% do valor de sua conta de luz. Veja algumas dicas para diminuir o gasto de energia deste eletrodoméstico: Para gastar menos energia com o uso da geladeira, descongele-a regularmente, para  evitar o consumo energético. O termostato deve estar entre 2º e 6º. No inverno, deve ficar em 2º ou 1º. De qualquer Nunca utilize a parte traseira da geladeira para secar panos ou roupas. Procurar abrir a geladeira o menos possível. Guarde os alimentos de uma só vez. Se for preparar uma refeição, retire todos os ingredientes antes de começar a prepará-los. Nunca coloque alimentos quentes ou recipientes com líquidos destampados na geladeira, para não exigir um esforço, maior que o habitual, do motor. Verifique o consumo declarado pelo fabricante e também se a geladeira tem o selo de economia de energia Inmetro/Procel. Uma geladeira com 200 W, se for utilizada pelo período de 300 horas/mês, gastará 60 kWh de energia.
    Freezer - Se você quer economizar energia, evite usar o freezer. Se possível, coloque os alimentos no congelador da geladeira. Isto representa uma economia de 50 kWh por mês. Um freezer de 400 watts, usado por 300 horas/mês, gasta 120 kWh.
    Máquina de lavar roupas - Acumule o maior número de peças de roupa para colocar na máquina de lavar. Use a capacidade máxima determinada pelo fabricante da lavadora. Utilize a quantidade adequada de sabão, para não repetir a operação de enxágüe. Se lavadora de roupas tiver 1.500 W, e ficar ligada durante 15 horas, gastará, em um mês, 22,5 kWh.
    Secadora - Evite usar este eletrodoméstico que gasta energia desnecessariamente, já que a luz solar é suficiente para secar as roupas durante quase todo o ano. Uma secadora de 3500 watts é uma grande vilã da economia de energia elétrica: se for usada por 15 horas durante o mês, o consumo será de 52,5 kWh.
    Micro-ondas - Se utilizado por 15 horas/mês, um forno de microondas padrão gastará 19,5 kWh. Por isso, quando possível, prefira o fogão a gás.
    Televisor com monitor de tubo - Apague a luz quando for ver TV. Não durma com a TV ligada; use o desligamento automático. Uma televisão com monitor de tubo, de 20”, com potência de 90 W, se ligada durante 90 horas por mês, utilizará 8,1 kWh. Se possível, use monitores de televisão LCD – Liquid Crystal Display –, pois consomem menos energia.
    Ar-condicionado - Muitas vezes, o ventilador pode substituir o ar condicionado. Além disso, sistemas de ventilação natural (janelas, esfriamento pelo solo, entre outros) também podem dispensar o uso deste aparelho. O ar condicionado é um dos inimigos do combate ao consumo de energia elétrica. Quanto mais BTUs (Unidade Térmica Britânica, que mede a capacidade de resfriamento do aparelho) tem um ar-condicionado, mais energia ele consome. O ar-condicionado de 2.600 W (18000 Btu/h), se ligado durante 45 horas/mês, consome 117 kWh.
    Secador de cabelo - Embora o tamanho dos secadores de cabelo seja pequeno, seu consumo de energia elétrica é bastante elevado. Se for usado durante 15 horas por mês, um secador com potência de 1.000 W gastará 15 kWh.
      *Fonte: Página 3 Pedagogia&Comunicação, com consultoria de Nélio Bizzo, professor da Faculdade de Educação da USP (Universidade de São Paulo)

      Como Identificar Fuga de Corrente

      Em primeiro lugar desligue todos os aparelhos da área comum, tirando das tomadas, apague as luzes existentes. Depois observe se o disco do medidor continua girando, caso esteja prova que há fuga de corrente elétrica. O procedimento seguinte é desligar a chave geral: se o disco parar de funcionar o defeito é na instalação elétrica da casa.
      Não esqueça que em caso de algum conserto na área de energia tem que ser feito por um eletricista profissional e com equipamento, pois a contratação de um curioso pode torna muitas vezes mais carro em caso de acidente, podendo até chegar a processo para administração do condomínio.

      Documentação Básica do Condomínio

      Todo e qualquer documentação, taxas em geral do condomínio são recebidas por um dos funcionários e entregues a diretoria do condomínio e redistribuído para execução da prestação do serviço mas, em última instância fica em poder do sindico, que é guardião da documentação, mesmo quando elas estão sob a responsabilidade da administradora, que faz as devidas providencias e pagamentos de funcionários, e taxas, mas o sindico é quem fica com a documentação para prestação de contas e provas testemunhais. E o esquecimento ou não pagamento de uma fatura em dia pode trazer sérios prejuízos ao condomínio e ao próprio sindico, forma de juros, multas e até processos judiciais.
      Acesso dos condôminos a documentação do prédio
      Pela ordem de prioridades a verificar a documentação seria sindico, vice, conselho fiscal, administradora ou contador. Até mesmo qualquer um condômino pode solicitar dentro do possível, em hora adequada ou marcada será mostrado, mas prestação de contas do prédio é mais viável em uma Assembleia Extraordinária, marcada com no mínimo 15 dias de antecedência com aviso a todos moradores ou em Assembleia Ordinária, seja ela trimestral, semestral, ou anual, conforme consta no estatuto.
      Não convém permitir que um ou mais condôminos levem a documentação original para casa ou outro lugar.  Em caso de insistência será permitido apenas xerox dos documentos, desde que não ultrapasse de dez unidades, ou o condômino solicitante pagará as despesas das cópias e serão entregues quando estiver prontas.
      • Convenção do Condomínio - Documento ou estatuto que rege as decisões e normas de edifício ou de uma comunidade determinada, registrando os direitos e deveres dos que habitam naquela localidade.
      • Regulamento Interno – São as normas que a direção e os moradores tem seus direitos e deveres por escrito que todos precisam obedecer em um condomínio, associação, empresas e qualquer local em comunidade.
      • Livro Atlas – Serve para registros das assembleias ordinárias, extraordinárias e qualquer resolução da diretoria que faz necessário como documento comprobatório.
      • Livro de Presença – Para o registro dos condôminos que frequentaram a determinada reunião ou frequência em algum lugar.
      • Cadastro dos Condôminos – É um fichário dos moradores e proprietários dos apartamentos o qual serve de registros de registro dos proprietário ou inquilino de cada apartamento ou o conjunto de nomes que residem ali, especificando detalhadamente do representante os telefones pessoais e de trabalho, nome da empresa, etc.
      • Documentos Técnicos do Condomínio – Os básicos são três: Plantas geral do edifício, hidráulica e elétrica, que servem principalmente para as dimensões e estrutura, além de base para mapeamento dos canos e rede de energia.
      • Documentação Contábil - Esses documentos devem permanecer arquivados, mesmo após a prestação de contas, para uma possível verificação ou prestação de conta por órgão fiscalizadores oficiais, deve ficar de preferência na diretoria do condomínio.
      • Fiscalizações de Documentação - De forma surpresa pode chegar qualquer dia do ano, representantes de órgão fiscalizador, por isso é preciso estar no escritório da diretoria do condomínio os seguintes documentos:
      1. Livro ou cartão de ponto dos funcionários;
      2. Quadro de horário de trabalho;
      3. Carimbo do C.N.P.J. (CGC);
      4. Matrícula no INSS;
      5. Livro de Registro de empregados;
      6. Livro de Inspeção do trabalho;
      7. Contrato de experiências;
      8. Folha de pagamento;
      9. Pasta das rescisões de contrato de trabalho;
      10. Cadastro de empregador para vale transporte;
      11. Declaração e termo de responsabilidade – vale transporte;
      O que você achou desse artigo e da nova série especial? Comente abaixo! Acompanhe toda a série, clicando aqui. Saiba mais sobre essa série, aqui. Essa série é baseada no livro “Dicas de Manutenção e administração predial” escrito pela Efetiva - Administradora de Condomínios. Nosso próximo artigo da série é Guia de Check-up Predial.
      Master #06: Dicas de Manutenção, economia e administração predial Master #06: Dicas de Manutenção, economia e administração predial Reviewed by Natan C. Bezerra on 8/18/2013 10:34:00 AM Rating: 5

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